Мене звати Вета МкКартер (Veta McCarther). Я ріелтор у штатах Делавер і Пенсильванія та маю понад 20 років досвіду роботи паралегалом. У своїй роботі я поєдную досвід у сфері нерухомості, юридичних документів та аналітики.

За освітою я магістр машинобудування, також є мобільним нотаріусом штату Делавер. Володію англійською, українською та російською мовами. А дві мої великі пристрасті — нерухомість і подорожі. Я побувала вже більш ніж у 65 країнах.

Veta McCarther: Tel:302-747-4382
Ріектор | Інвестор | Паралегал | Нотаріус

Важливе застереження

Інформація, якою я ділюся в цій статті, базується на моєму особистому досвіді роботи REALTOR® і паралегалом, а також на реальних ситуаціях, з якими я стикалася під час операцій з нерухомістю. Вона має виключно інформаційний та освітній характер і не є юридичною консультацією.

Я працюю паралегалом, але я не адвокат і не надаю юридичних консультацій чи правових висновків. Питання спадщини, probate, права власності та повноважень на підписання документів можуть суттєво відрізнятися залежно від конкретних обставин та законодавства штату.

Кожна спадкова справа і кожна угода з нерухомістю є індивідуальними. Тому інформація, наведена тут, може не стосуватися вашої конкретної ситуації.

Ця стаття не замінює консультації з ліцензованим адвокатом чи іншим кваліфікованим спеціалістом.

1. Хто насправді має право продати будинок після смерті власника?

Коли я як REALTOR® представляю продавця у такій угоді, я не можу просто повірити людині на слово.

Насамперед я перевіряю реєстр нерухомості: на чиє ім’я насправді записаний будинок?

Іноді власник помер зовсім недавно, тому в документах на нерухомість усе ще стоїть його ім’я.

Якщо мені повідомляють, що власник помер, я прошу надати свідоцтво про смерть і, якщо є, копію заповіту. Також перевіряю відповідні записи в Register of Wills.

Завдяки досвіду роботи паралегалом я уважно переглядаю ці документи, після чого передаю юридичні питання адвокату з нерухомості. Треба чітко встановити: хто має законне право підписати договір з REALTOR® і договір купівлі-продажу?

Наприклад, продавця може бути правильно зазначено так:

“Estate of John Smith, by John Smith, Jr., Executor.”

а не просто:

“John Smith, Jr.”

Чому це важливо? Тому що oсоба може бути спадкоємцем майна, але це не означає, що вона автоматично має право підписувати документи або продавати нерухомість. Право підпису може мати довірена особа, виконавець заповіту (Executor), адміністратор спадщини (Administrator), бенефіціар або, залежно від обставин, інша належним чином уповноважена особа.
Конкретні повноваження залежать від обставин кожної справи. Адвокат, який займається спадщиною або нерухомістю, повинен перевірити та підтвердити, хто саме має законні повноваження підписувати документи від імені спадщини.

Крім того, спадкоємці можуть не погоджуватися між собою щодо ціни або інших умов продажу. Якщо спадкоємців декілька, є діти від різних шлюбів або ще потрібно визначити, хто і на що має право, ситуація може значно ускладнитися.

Тому є одна річ, про яку REALTOR® не повинен забувати: перевіряйте документи. Не покладайтеся лише на те, що вам розповідає потенційний продавець.

Я знаю випадки, коли всі спочатку вважали, що з документами все гаразд, а пізніше з’ясовувалося, що людина, яка представлялася від імені власника, насправді не мала відповідних повноважень.

В одному відомому мені випадку покупець витратив близько $2,000 на перевірку криниці та септика, а вже потім з’ясувалося, що з угодою та інформацією, наданою продавцем, були серйозні проблеми. Наскільки мені відомо, агент покупця навіть особисто не зустрічався з продавцем і належним чином не перевірив ситуацію.

Це був дуже дорогий урок.

2. А що я перевіряю, коли представляю покупця?

Якщо я представляю покупця в угоді з успадкованою нерухомістю, мене цікавлять ті самі питання, але вже з точки зору захисту мого клієнта:

• Хто насправді є власником нерухомості?
• Чи є заповіт?
• Хто призначений executor або personal representative?
• Хто є спадкоємцями?
• Чи існує trust?
• Хто має право підписувати документи?
• Чи можуть виникнути суперечки між спадкоємцями?
• Чи потрібна додаткова участь адвоката або суду?

Якщо між спадкоємцями є серйозна суперечка щодо вартості будинку або ціни продажу, я хочу з’ясувати це до того, як мій покупець почне витрачати гроші на інспекцію, appraisal, підрядників чи інші перевірки.

Якщо родичі не можуть домовитися щодо ціни, незалежна оцінка або якісний порівняльний аналіз ринку також можуть допомогти визначити, наскільки запропонована ціна відповідає реальній ринковій вартості.