Ілля Ґельдман — Mortgage Banker/Loan Officer у компанії NEXA Mortgage, фахівець із понад десятьма роками досвіду у сфері кредитування та нерухомості. Навчався в NYU Stern School of Business, працює з клієнтами по всій країні, допомагаючи їм отримувати найкращі іпотечні умови серед понад 280 кредиторів. У розмові з Закордонною Газетою він пояснює, які помилки найчастіше роблять позичальники — і як їх уникнути.
Початок без підготовки: чому це дорого коштує
Багато позичальників починають процес, не маючи повної картини своїх фінансів. Вони не знають свій credit score, не розуміють debt-to-income ratio і часто мають прострочені платежі, які насторожують underwriter’ів.
Перед подачею заявки важливо ретельно проаналізувати свій дохід, борги, кредитну історію та звички витрат. Це допоможе уникнути затримок і відмов.
Невидимий ворог вашого кредитного рейтингу
Позичальники часто переоцінюють значення повної щомісячної сплати картки. Головне — це utilization, тобто відсоток використаного кредитного ліміту.
Якщо ви регулярно використовуєте 90–100% доступного ліміту, навіть повністю сплачуючи борг, ваш рейтинг може знижуватися. Оптимально — тримати навантаження до 20%.
Коли надмірна активність шкодить: кілька заявок — мінус до рейтингу
Кожна окрема заявка в банк створює hard inquiry — і кілька таких перевірок поспіль знижують кредитний бал.
Брокер робить лише одну перевірку, але подає заявку до сотень банків одночасно. Це дає ширший вибір і зберігає ваш credit score.
Не час для покупок: як нові борги можуть зірвати угоду
Будь-яке нове фінансове зобов’язання під час іпотечного процесу — ризик. Купівля авто чи нової техніки підвищує debt-to-income ratio і може змінити умови схвалення.
Стабільність — головне правило до моменту закриття угоди.
Чому краще не «рухати» гроші перед перевіркою
Постійні перекази між рахунками викликають запитання у underwriter’ів. Якщо потрібно переказати кошти — краще мати пояснення або документи. В іпотеці будь-яка стабільність працює на вас.
Зміна роботи: ризик для схвалення позики
Лендори оцінюють не лише дохід, а й стабільність зайнятості. Зміна роботи посеред процесу може призвести до нових перевірок, затримок або навіть відмови. Безпечніше дочекатися закриття угоди.
Неповні документи — причина затримок
Проблема не в помилках, а в нестачі даних. Клієнти часто надсилають лише один pay stub або не всі сторінки банківських виписок. Повнота пакета — запорука швидкого схвалення.
Точність у цифрах може збільшити вашу купівельну спроможність
Неправильно вказаний дохід може зменшити вашу можливість придбати дорожче житло. Один клієнт після уточнення overtime income збільшив ліміт із $500,000 до $625,000.
Точність і знання правил Fannie Mae та Freddie Mac можуть кардинально змінити результат.
Прозорість — обов’язкова умова
Нові борги або приховані зобов’язання все одно з’являться у credit report. Якщо вони виявляться під час фінальної перевірки, угоду можуть призупинити або скасувати. Чесність — найкраща стратегія.
Як інтерпретувати свій credit score
- Відмінний: 740+
- Хороший: 670–739
- Задовільний: 580–669
- Слабкий: нижче 580
Брокер із широкою мережею лендорів може знайти вигідні варіанти навіть для клієнтів із нижчими рейтингами. Головне — розуміти свій кредит і мати план його покращення.